Quelle est la répartition des charges dans un bail commercial ?
Quelles sont les règles de répartition des charges dans un bail commercial ?
Les règles de répartition des charges dans un bail commercial sont définies par la loi Pinel. Afin d’assurer que tout soit conforme à la réglementation en vigueur, il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialiste du droit commercial.
Nécessité de rédiger soigneusement le contrat de bail
Le contrat de bail commercial doit indiquer précisément les catégories des charges ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. Les taxes et redevances qui y sont liées devront aussi y figurer clairement.
Ainsi, dès la signature du document, le bailleur est tenu d’établir un inventaire des catégories de charges locatives, et cette liste doit être exhaustive : eau froide et eau chaude, chauffage collectif des espaces privatifs et des parties communes, ascenseurs et monte-charge, parties communes intérieures du bâtiment, équipements divers du bâtiment, installations individuelles, hygiène, aires de stationnement et espaces extérieurs, taxes et redevances.
À défaut d’inventaire ou d’information, le bailleur n’a pas le droit d’exiger le paiement des charges au locataire. Et ce dernier peut très bien réclamer le remboursement des montants illicitement perçus.
Il est également tenu d’informer le locataire des travaux prévus, dont un état prévisionnel pour la première période triennale du bail, un budget prévisionnel intégrant les nouvelles charges, les taxes et les redevances pour les 3 ans à venir, et un état récapitulatif des travaux effectués au cours des 3 précédentes années.
L’accompagnement d’un avocat spécialiste des baux commerciaux est conseillé lors de la rédaction du contrat afin d’éviter les erreurs et omissions pouvant être source de conflits.
Comment sont réparties les charges locatives d’un bail commercial ?
En principe, les factures énergétiques (eau, électricité, gaz), les frais d’entretien des parties communes et les charges de l’ascenseur, les dépenses de réparations courantes, et les frais des travaux d’embellissement des lieux incombent au locataire. Il doit également s’acquitter des redevances liées aux services, dont il est le bénéficiaire, et des impôts relatifs à l’usage du local.
Pour sa part, le bailleur doit prendre en charge les gros travaux de réparation, à l’instar des dépenses afférentes à la mise en conformité du local, si celui-ci est déjà vétuste. La CFE (Cotisations foncières des entreprises), et la CET (Contribution économique territoriale) sont également de son ressort, ainsi que les honoraires liés à la gestion du local ou du loyer.
En ce qui concerne la taxe foncière, celle-ci peut être imputée au locataire, mais il convient de le préciser dans les clauses de répartition des charges du contrat de bail commercial.
À noter que certaines charges peuvent être récupérées par le bailleur si celles-ci sont indiquées explicitement dans le contrat. Dans cette liste figurent entre autres la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, les entretiens et travaux imposés par l’administration, la taxe de balayage, les honoraires de gestion administrative et technique du bâtiment et la taxe foncière.
Il importe de dissiper toute ambigüité et de respecter les règles définies par la loi. L’assistance et le conseil d’un avocat en droit commercial facilitent les démarches.
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