Lors de la conclusion de votre bail commercial, le local concerné est affecté à l’exercice d’une activité professionnelle bien déterminée. C’est ce qu’on appelle la destination du bail.
Si la clause détaillant les activités pouvant être exercées dans le local peut mentionner une destination très large, comme par exemple un bail « tous commerces », d’autres limitent parfois en des termes très précis l’activité du locataire.
C’est dans ce second cas que va se poser la question de la procédure à suivre en cas de changement d’activité.
En effet, le locataire va devoir solliciter du bailleur l’autorisation d’exercer une activité différente. C’est ce qu’on appelle la déspécialisation du bail commercial prévue par les articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de Commerce.
La déspécialisation peut être soit partielle, lorsqu’il s’agit d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celles prévues au bail (comme par exemple l’activité de piano bar pour un hôtel ou celle de parapharmacie pour une pharmacie), ou plénière lorsqu’il s’agit de modifier complètement l’activité prévue initialement au bail (comme par exemple transformer une cordonnerie en restaurant).
- LA PROCÉDURE POUR UNE DÉSPÉCIALISATION PARTIELLE
Le locataire doit formuler sa demande au bailleur, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec avis de réception en indiquant les nouvelles activités qu’il souhaite exercer.
Le bailleur est alors tenu de répondre dans un délai de 2 mois et peut refuser la demande de déspécialisation s’il considère que les activités envisagées ne sont pas connexes ou complémentaires à celles figurant au bail.
Si le locataire souhaite contester la décision de son bailleur, il peut saisir le tribunal judiciaire.
Attention pour ce dernier à ne pas lancer son projet avant l’expiration du délai de 2 mois au risque de voir son bail résilié à ses torts exclusifs et de se voir condamner au paiement de dommages et intérêts au profit du bailleur.
- LA PROCÉDURE POUR UNE DÉSPÉCIALISATION PLÉNIÈRE
Dans ce cas également, le locataire doit formuler sa demande au bailleur, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec avis de réception. Cette demande devra en sus être dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
Si le changement d’activité doit être justifié par des conditions économiques rendant nécessaire la reconversion du locataire, l’article L 145-48 du Code de Commerce précise également que les nouvelles activités envisagées doivent être « compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. »
Il conviendra ainsi de vérifier :
- La destination juridique de l’immeuble et notamment l’autorisation par le règlement de copropriété de la nouvelle activité du locataire,
- la configuration matérielle des lieux qui devra s’adapter à l’activité et ne pas nuire par exemple à l’esthétique de l’immeuble,
- la compatibilité de la nouvelle activité avec la destination de l’immeuble notamment en cas d’immeuble classé, d’unité commerciale avec un regroupement des activités par zone…
À défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus (qui ne peut être motivé que par un motif grave et légitime ou par la volonté du bailleur de reprendre les locaux à l’expiration de la période triennale en cours pour réaliser des travaux), son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande.
Les conditions exigées n’étant pas toujours réunies, il est souvent recommandé au locataire de tenter de négocier à l’amiable le changement d’activité moyennant une augmentation du loyer en contrepartie.
En tout état de cause, il est important de préciser que la déspécialisation plénière peut provoquer, si le bailleur le demande, une augmentation immédiate du loyer sans attendre la période triennale ou le renouvellement. Si le locataire souhaite contester le loyer demander, il devra saisir le Tribunal judiciaire.
Pour toute question, Maître Caroline MREJEN-BERREBY, Avocat en droit commercial, se tient à votre disposition et se fera un plaisir de vous accueillir au cabinet.