« L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code Civil. » (Cass. Civ. 3ème, 23 novembre 2022, n°21-21867 et Cass. Civ. 3ème, 23 novembre 2022, n°22-12753)
Aux termes de deux arrêts rendus le 23 novembre 2022, la Cour de Cassation est venue apporter des précisions complémentaires sur l’incidence de l’interdiction de recevoir du public résultant de l’état d’urgence sanitaire sur les rapports entre les parties au contrat de bail commercial.
Dans ces affaires, les locataires exploitantes de deux résidences de tourisme avaient avisé leurs bailleurs respectifs de leur décision de suspendre le paiement des loyers suite aux mesures sanitaires relatives à la lutte contre la propagation du COVID 19.
Ces derniers ont alors immédiatement saisi le juge des référés afin d’obtenir leur condamnation au paiement de provisions égales au montant des arriérés locatifs.
Les locataires se sont prévalus, en défense, d’une clause prévue au bail et stipulant qu’en cas d’indisponibilité du bien loué à raison notamment de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien loué, le versement des loyers serait suspendu.
La Cour de Cassation a approuvé les Cours d’Appel d’avoir, sans interpréter les contrats, relevé que les clauses de suspension des loyers prévues aux baux, ne pouvaient recevoir application qu’en cas de survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien lui-même et non sa seule exploitation.
Elle a également précisé que les « mesures d’interdiction, qui ne sont ni du fait, ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée »
Ces deux arrêts s’inscrivent dans la droite ligne de ceux rendus le 30 juin 2022 aux termes desquels la caractérisation de la notion même de perte de la chose louée est exclue au motif que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public est sans lien direct avec la destination contractuelle des locaux loués.
Il importe de souligner la portée de ces décisions au regard de la présence habituelle de ce type de clause dans les baux conclus avec les résidences de tourisme dont l’application en période COVID est donc largement mise à mal par les tribunaux.
Avis donc aux propriétaires bailleurs qui peuvent réclamer l’intégralité des loyers dus pendant le COVID… !
Pour toute question, Maître Caroline MREJEN-BERREBY, Avocat en droit commercial, se tient à votre disposition et se fera un plaisir de vous accueillir au cabinet.