Dans le cadre d’un bail commercial, le congé avec offre de renouvellement est un acte juridique délicat, dont la moindre erreur peut entraîner des conséquences lourdes pour le bailleur. Mal rédigé, mal adressé ou mal motivé, il peut être frappé de nullité, voire engager la responsabilité du bailleur. Voici un tour d’horizon des principaux pièges à éviter.
- Une rédaction imprécise ou incomplète
Le congé avec offre de renouvellement doit respecter un formalisme strict. Il doit notamment :
- Être donné au moins six mois avant l’expiration du bail en cours,
- Être notifié par acte d’huissier, sous peine de nullité,
- Mentionner expressément l’offre de renouvellement, faute de quoi il peut être interprété comme un refus de renouvellement,
- Définir les conditions du renouvellement, notamment le nouveau loyer si le bailleur souhaite en réviser le montant.
Un congé mal rédigé, flou ou ambigu peut être requalifié, voire annulé. Il est donc fortement recommandé de faire appel au cabinet MARTIN & MREJEN pour la rédaction de l’acte.
- Ignorer le droit au renouvellement du locataire
Sauf exception (inexécution d’une des conditions du bail, absence d’immatriculation, activité non conforme à la destination des lieux…), le locataire commerçant bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Si le bailleur souhaite s’y opposer, il doit motiver son refus dans le congé, et éventuellement offrir une indemnité d’éviction.
Un congé avec offre de renouvellement ne peut donc pas être un moyen détourné de reprendre les locaux sans compensation. Cela exposerait le bailleur à une procédure contentieuse coûteuse.
- Sous-estimer l’importance du plafonnement du loyer
Le renouvellement du bail commercial implique souvent une révision du loyer. Mais attention, ce nouveau loyer est, en principe, plafonné selon l’indice de référence applicable, sauf motif de déplafonnement (modification notable des caractéristiques du local, des obligations des parties, ou de la destination des lieux).
Proposer un loyer manifestement déplafonné sans justification expose le bailleur à un refus du locataire et à un contentieux devant le juge des loyers commerciaux. Il est essentiel d’appuyer toute demande de déplafonnement par des éléments objectifs et chiffrés.
- Ne pas anticiper la réaction du locataire
Le locataire dispose de trois mois pour répondre à l’offre de renouvellement. En cas de silence, la jurisprudence peut l’interpréter comme un refus, mais cela reste incertain. Mieux vaut rester proactif et solliciter une réponse claire dans les délais légaux.
Par ailleurs, le bailleur commercial doit s’attendre à une négociation sur les termes du renouvellement, notamment le loyer. Mieux vaut être préparé, et accompagné juridiquement, pour défendre ses intérêts sans se heurter à un blocage.
En conclusion, le congé avec offre de renouvellement est loin d’être une simple formalité. Il engage l’avenir du bail commercial et les droits des deux parties. Pour sécuriser cette étape stratégique, il est indispensable d’anticiper, de respecter scrupuleusement les règles légales, et de s’entourer de conseils juridiques compétents.
Le cabinet MARTIN & MREJEN accompagne les bailleurs commerciaux dans toutes les étapes du renouvellement de bail commercial, pour une stratégie sur mesure et sécurisée.
N’hésitez pas à contacter le cabinet au 01.53.32.50.56
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